kira kontrolü çözüm değil
Geçen ay yürürlüğe giren ve konut kiralarındaki artışı yıllık %25 ile sınırlayan kanun, bu anlamda klasik bir kira kontrol kanunu değil. Kiraya değil, artış oranına sınır getiriyor.
Bir artıştan veya artış oranından söz edilebilmesi için, kiracı ile mal sahibi arasında evvelce akdolunmuş, süresi dolan ve yenilenmesi gereken bir sözleşme bulunmalı. Dolayısıyla, taraflar arasında ilk defa imzalanan sözleşmeler bu kanunun kapsamı dışında kalıyor. Kanunun ikinci iyi yanı da bu.
Kanun 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yürürlükte kalacak ve sadece konutlar için uygulanacak. Kısa sayılabilecek bir süre için yürürlükte kalması ve işyerlerini kapsamaması kanunun diğer iyi yanları.
Bir kanun düşünün ki ihtiva ettikleriyle değil, etmedikleriyle iyi olsun. Bu da öyle bir kanun işte.
Özel mülkiyete, sözleşme serbestisine ve serbest piyasaya açıkça müdahale eden bu kanun ilk bakışta kiracıları koruyor gibi görünse de orta ve uzun vadede en çok onlara zarar verecek. Bu yönü fark edilmiyor yahut cümle başında bahsettiğim değerler önemsenmiyor olmalı ki birkaç cılız ses dışında önemli bir itirazla karşılaşmadı, hatta desteklendi. Bana öyle geliyor ki bu tasvibin gerisinde ev sahiplerinin zengin, kiracıların fakir olduğu kabulü yatıyor. Kira artışına sınır getiren bu kanunla, güya, zengin karşısında fakir korunacak, sosyal devlet ilkesi hayata geçirilmiş olacak.
Kira geliri elde edenleri zengin addeden bu bakış açısı evvelâ fazla genellemeci. Kira alanların tamamı zengin olmadığı gibi, ödeyenlerin tamamı da fakir değil. Bilâkis, üst gelir grubuna mensup kiracılar var. Kanlıca’daki bir yalıyı, Bebek’teki, Suadiye veya Cihangir’deki apartman dairesini, Yeniköy’deki köşkün bir katını kiralayan, süper lüks sitelerde veya havuzlu villalarda kirayla oturan insanların korunmaya ihtiyacı mı var? Bu kanun, onları da koruyor.
Buna mukabil vaktiyle satın aldıkları veya tevarüs ettikleri gayrimenkulden gelen kira dışında düzenli geliri olmayan, fakir veya orta halli ev sahipleri var. Enflasyon %80’lerde iken kira artışını %25’le sınırlamak, onların geçimini zora sokmayacak mı?
Bir diğer grup, hem maaş hem kira geliri elde edenler. Kira geliri sayesinde daha rahat yaşasalar da zengin sayılmazlar. Yürürlüğe giren kanun, orta halli bu insanların geçimini de olumsuz etkileyecek.
Hem kiracı, hem ev sahibi olanlar var bir de. Oturduğu konutun kirasını, bir diğer semt veya şehirdeki konutundan gelen kira ile karşılıyor, maaşlarıyla geçinmeye çalışıyorlar. Çevremde bu kabil çok sayıda kişi ve aile var ki kirayla oturdukları evin mukavelesi kanun yürürlüğe girmeden önce, kira aldıkları konutun mukavelesi kanun yürürlüğe girdikten sonra doldu ise, hayat standartlarında net bir gerileme olacak.
Kanunu çıkartanların amacı, orta-alt gelir grubundaki insanların hayat standardını geriletmek değil elbette. Bilâkis, korumak istiyorlar. Ne var ki kira kontrol kanunu akıntıya kürek çekmek gibi birşey. Hayatın doğal akışı, niyetlenilenin tersi sonuçlar üretecek ve atılan taş ürkütülen kurbağaya değmeyecek.
Kira kontrolü daha da kötüleştirir
Robert Murphy’nin Yanlış Bilinen Kapitalizm kitabı, kira kontrol kanunlarının ‘niyetlenilmemiş’ sonuçları hakkında ilginç örnekler verir. Murphy’ye göre kanun marifetiyle aşağıya çekilen kiralar, normal şartlarda kiraya çıkmayı düşünmeyenleri bile ev aramaya sevk eder ve kiralık ev talebi artar. Arz cephesinde ise tam tersi bir eğilim hâkimdir: Ev sahiplerinin bir kısmı, kanun zoruyla düşük tutulan bu kiraya razı olmaz ve evini kiraya vermekten vazgeçer. Bir kısmı ise kâh boş tutmak, kâh kendisi kullanmak için kiracılarını tahliye eder. Kiralık konut talebi artarken arzın daralması, konut piyasasında kıtlık meydana getirir. Öyle ki kanunun öngördüğü kirayı ödemeyi kabul edenler bile ev bulamaz hale gelir.
Kiraların kanun zoruyla düşük tutulması ev sahiplerini yeni arayışlara iter. Hava parası ve peşin ödeme bunlardan biridir. Ev kiralamak isteyenlerden yüksek tutarda hava parası veya peşinat talep edilmeye başlanır. Bunları ödemeye güç yetiremeyenler (yani dar gelirliler) kiralık konut piyasasından dışlanır. Düşük ücretlerle çalışanlar ile kirayı muntazaman ödeyeceğinden şüphe edilen göçmenler ve azınlıklar gibi dezavantajlı gruplar da bu dışlamadan nasibini alarak makbul kiracı sıfatını kaybeder, kiralık ev bulmaları zorlaşır.
Bu tür durumlarda ev sahipleri müstakbel kiracılarından referans mektubu, maaş bordrosu ve banka cüzdanı gibi ilâve taleplerde bulunmaya, kiracılarını belli çevrelerden ve meslek gruplarından seçmeye başlar. Kiracılarsa sağlam referans arayışına girer, bunun için para ödemeyi bile göze alır.
Ev sahiplerinin kira kontrollerine karşı bir diğer hamlesi, evin her odasını ayrı ayrı kiraya vererek gelir standardını korumak olabilir. Öte yandan, kiraya verdikleri evin bakımını, tamir ve tadilatını yaptırmayarak veya olabildiğince geciktirerek masraflarını aşağı çekmeye çalışırlar.
Kira kontrolünün emlak arzı üzerindeki asıl etkisi, ilâve konut sahibi olmanın getirisi azaldığı için işadamlarının bu sektöre daha az yatırım yapmaya başladığı uzun vadede ortaya çıkar ve konut stoku azalır. Mevcut konutların bakımının yapılmadığı, yeni konutların inşa edilmediği bir vasatta şehir zamanla eskir, yer yer harabeye döner ve gelişme kapasitesi sekteye uğrar.
Kiralık konut piyasasında arzulanan rahatlama, bu kanuna rağmen sağlanamazsa ne olacak? Daha ileri adımlar mı atılacak? Yazının devamı, ciddiye alınıp uygulanmamasını tavsiye ettiğim uçuk fikirlerle dolu bir zihin cambazlığı.
Yazlıklarınıza kiracı yerleştirilse
Ülkemizde nüfusun önemli bir bölümü doğduğu yerde yaşamıyor, lâkin doğduğu yerle irtibatını kesmek de istemiyor. Çözümü, yılın birkaç ayını veya haftasını geçirmek için memlekette bir ev inşa etmekte yada satın almakta bulmuşlar. Bu niyetle inşa edilen ve yılın sadece birkaç ayı kullanılan onbinlerce, belki yüzbinlerce ev var. Sayfiyelerde kullanıma hazır halde tutulan yazlıkların da hesaba katılmasıyla bu sayı daha da artar.
Bir yanda yılın sadece birkaç haftası veya ayı kullanılan yüzbinlerce ev, diğer tarafta aynı beldede kiralık ev arayan insanlar ve ödenen yüksek kiralar… Devletin derhal el atıp çözmesi gereken bir sorun gibi gelmiyor mu size de?
Çözümü basit aslında. Yılın on ayı boş kalan yazlıklara devlet eliyle kiracı yerleştirmek için bir kanun daha çıkarsak, kiralık konut arzını önemli ölçüde artırmış oluruz. Böylece hem o beldedeki (meselâ Bodrum’daki) kiralar düşer, hem de yazlık sahiplerine ek bir gelir kapısı açılır. Vaktiyle yazlık olarak kullandıkları bu konutlardan gelen kiralarla her yıl farklı bir yerde beş yıldızlı bir tatil yapma imkânına kavuşacaklarından, ev sahipleri hiçbir şekilde mağdur olmaz. Üstelik turizm sektörü canlanmış, neredeyse bütün sene boş duran konutlar ikamete açılarak atıl yatırımlar ekonomiye kazandırılmış olur.
Herkesin kazançlı çıktığı bu sistem kulağa hoş geliyor aslında. Tam bir kazan-kazan ekonomisi. Peki memleketteki evinizin yahut Ayvalık’taki, Çeşme’deki yazlığınızın bu hayırlı projede kullanılmasını ister misiniz?
Nasıl?.. O sizin eviniz mi? Yılda isterseniz bir gün, isterseniz bir ay kullanır, isterseniz hiç kullanmazsınız, buna devlet karışamaz mı? Bal gibi karışır. Başkalarının mülkiyet haklarının ihlaline ses çıkarmaz ve çizgiyi kendi mülkiyetinizin başladığı yerden çekerseniz, gün gelir devlet buna da karışır.
Mülkiyetimiz, bedenlerimiz gibidir. Rızamız olmadan kimse dokunamaz. Dokunulduğunda ses çıkarmaz ve tepki göstermezsek, muhatabımıza ne kadar ‘hoşgörülü’ olduğumuz değil, kendimizi korumaktan aciz olduğumuz yahut namus duygumuzun gelişmediği mesajını veririz.
Çuvaldızı kendimize batırarak bitireyim yazıyı… Aldığımız ikinci evi yaklaşık dört yıl -kardeşim evlenene kadar- boş tuttuk. Kira piyasasına sürülmeyen bizimki gibi konutlar yüzünden bir sürü kişi veya aile, buldukları evlere daha yüksek kiralar ödemek zorunda kaldı. O insanların vebali bizim üstümüzde mi şimdi? Yahut devlet baba “Boş Tutulan Evlerin Ekonomiye ve Kira Piyasasına Kazandırılması Hakkında” bir kanun çıkarsa ve evimizi kiraya vermeye zorlasaydı ne hisseder, ne düşünürdük?
Yorumlar
Yorum Gönder